Settembre, nel mercato immobiliare, \u00e8 sempre stato un mese interessante. Non tanto perch\u00e9 il calendario abbia il potere di cambiare improvvisamente domanda, prezzi o mutui, ma perch\u00e9 dopo l\u2019estate cambiano le persone. Tornano le decisioni rimandate, si riaprono trattative lasciate sospese, le famiglie ricominciano a ragionare sui propri progetti e anche chi vende guarda la propria casa con occhi diversi. Dopo oltre venticinque anni passati dentro questo mercato, ho imparato che settembre non \u00e8 semplicemente una ripartenza. \u00c8 un momento di verit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n
Ed \u00e8 proprio per questo che, guardando al mercato immobiliare dopo l\u2019estate 2026<\/strong>, la prima cosa che mi sento di dire \u00e8 che non vedo n\u00e9 un mercato euforico n\u00e9 un mercato in difficolt\u00e0. Vedo qualcosa di pi\u00f9 interessante: un mercato che sta diventando pi\u00f9 selettivo<\/strong>. I numeri raccontano ancora una buona capacit\u00e0 di tenuta. Nomisma rileva nel 2026 una domanda residenziale sostenuta, tempi di assorbimento vicini ai livelli minimi degli ultimi anni e una riduzione dello sconto tra prezzo richiesto e prezzo finale; nello stesso tempo invita a considerare una progressiva normalizzazione della crescita delle compravendite. \u00c8 una distinzione importante. Perch\u00e9 un mercato che cresce pi\u00f9 lentamente non \u00e8 necessariamente un mercato che scende. \u00c8 spesso un mercato che comincia a premiare maggiormente le scelte giuste e a punire quelle sbagliate.<\/p>\n\n\n\n A Roma questo fenomeno \u00e8 ancora pi\u00f9 evidente. Ad agosto 2026 il prezzo medio richiesto per le abitazioni in vendita in citt\u00e0 si \u00e8 attestato intorno ai 3.800 euro al metro quadro, circa il 6% in pi\u00f9 rispetto a un anno prima. Ma chi lavora realmente sul territorio sa bene che un dato medio racconta soltanto una parte della storia. Roma non \u00e8 un unico mercato immobiliare. \u00c8 una somma di micro-mercati, a volte persino all’interno dello stesso quartiere o della stessa strada. Due appartamenti di metratura simile possono avere valori, tempi di vendita e capacit\u00e0 di attrarre acquirenti completamente diversi.<\/p>\n\n\n\n \u00c8 qui che secondo me comincia il tema pi\u00f9 interessante dei prossimi mesi.<\/p>\n\n\n\n Per anni molti proprietari sono stati abituati a pensare che, in una fase di crescita dei prezzi, fosse sufficiente mettere un immobile sul mercato e aspettare. Non funziona pi\u00f9 cos\u00ec. O, almeno, funziona sempre meno. Il compratore che incontro oggi \u00e8 informato, confronta molto, conosce gli annunci disponibili, fa simulazioni sul mutuo, valuta i costi di ristrutturazione e soprattutto ha imparato a distinguere un immobile semplicemente \u201cin vendita\u201d da un immobile correttamente presentato e correttamente posizionato.<\/p>\n\n\n\n Questo cambia profondamente il lavoro di chi vende e, ancora di pi\u00f9, quello di chi lo assiste.<\/p>\n\n\n\n Una casa proposta al prezzo sbagliato non diventa automaticamente pi\u00f9 preziosa perch\u00e9 il mercato romano \u00e8 cresciuto. Rischia, al contrario, di rimanere esposta troppo a lungo, perdere la forza della novit\u00e0 e arrivare alla trattativa quando il compratore ha gi\u00e0 percepito una debolezza. \u00c8 una dinamica che vedo da anni: spesso il proprietario pensa di difendere il valore partendo molto alto, mentre finisce involontariamente per indebolire la propria posizione negoziale.<\/p>\n\n\n\n Il prezzo pi\u00f9 alto non \u00e8 sempre quello che tutela maggiormente il patrimonio.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Questa \u00e8 forse una delle lezioni pi\u00f9 difficili da trasferire a chi vende casa. Ed \u00e8 anche uno dei punti sui quali credo si misuri la responsabilit\u00e0 di un consulente immobiliare. Dire a un cliente quello che desidera sentirsi dire \u00e8 facile. Aiutarlo a prendere una decisione corretta, magari spiegandogli perch\u00e9 la sua aspettativa deve essere rivista, \u00e8 molto pi\u00f9 difficile. Ma la fiducia si costruisce proprio l\u00ec.<\/p>\n\n\n\n La stessa cosa vale per chi compra. Il ritorno del credito ha contribuito a sostenere il mercato: nel primo trimestre 2026 i nuovi mutui destinati all’acquisto sono cresciuti del 6,6% e quasi una compravendita su due effettuata da persone fisiche \u00e8 ormai assistita da finanziamento. Questo significa pi\u00f9 possibilit\u00e0 di accesso alla casa, ma anche una necessit\u00e0 maggiore di programmare bene l’operazione. Il compratore non deve chiedersi soltanto quanto costa l’immobile. Deve capire quanto coster\u00e0 realmente quel progetto nei prossimi dieci o vent’anni e quale valore sar\u00e0 in grado di conservare.<\/p>\n\n\n\n Quando parlo di valore immobiliare, infatti, non penso mai soltanto ai metri quadrati.<\/p>\n\n\n\n Penso alla posizione, naturalmente. Alla luce, alla distribuzione degli spazi, allo stato dell’edificio, alla possibilit\u00e0 di trasformazione. Ma penso anche alla documentazione, alla regolarit\u00e0 urbanistica e catastale, alle spese future del condominio, alla commerciabilit\u00e0 dell’immobile e alla facilit\u00e0 con cui quello stesso bene potr\u00e0 essere venduto un giorno. Sono aspetti meno emozionanti di una bella cucina o di una terrazza fotografata al tramonto, ma sono proprio quelli che spesso determinano la qualit\u00e0 di un investimento.<\/p>\n\n\n\n Forse \u00e8 anche questo che sta cambiando dopo l’estate: il mercato sta tornando a chiedere competenza<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n E per chi lavora nel Real Estate considero questo passaggio una grande opportunit\u00e0. Quando il mercato corre da solo, quasi tutti sembrano bravi. Quando invece diventa pi\u00f9 selettivo emergono le differenze. La capacit\u00e0 di leggere un quartiere, interpretare una domanda, costruire una strategia, verificare un immobile prima di metterlo sul mercato, gestire una trattativa difficile o avere il coraggio di dire \u201cquesta operazione non va fatta\u201d torna ad avere un peso enorme.<\/p>\n\n\n\n Lo stesso principio, in fondo, vale per molte piccole e medie imprese. Nei momenti in cui tutto cresce possiamo confondere il risultato con la qualit\u00e0 delle nostre decisioni. Quando lo scenario diventa pi\u00f9 complesso, scopriamo invece quanto valgono davvero organizzazione, metodo, leadership e persone. \u00c8 una riflessione che porto spesso anche nella formazione degli agenti con cui lavoro: non possiamo controllare il mercato, ma possiamo diventare molto pi\u00f9 bravi nel modo in cui lo affrontiamo.<\/p>\n\n\n\n Per questo non credo che la domanda corretta per questo autunno sia: \u201cI prezzi saliranno o scenderanno?\u201d<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u00c8 una domanda troppo semplice per un mercato complesso.<\/p>\n\n\n\n A un proprietario chiederei piuttosto: il tuo immobile \u00e8 realmente pronto per competere con ci\u00f2 che oggi offre il mercato? Il prezzo che hai in mente nasce da un’analisi o da un’aspettativa?<\/p>\n\n\n\n A un acquirente chiederei: stai cercando soltanto una casa che ti piace oppure stai valutando anche la qualit\u00e0 patrimoniale di ci\u00f2 che stai acquistando?<\/p>\n\n\n\n E a un agente immobiliare chiederei qualcosa di ancora pi\u00f9 scomodo: se domani il mercato smettesse di aiutarci, quale sarebbe il motivo concreto per cui un cliente dovrebbe scegliere proprio noi?<\/p>\n\n\n\n Sono domande che mi pongo anch’io.<\/p>\n\n\n\n Perch\u00e9 dopo tanti anni in questo mestiere continuo a pensare che l’immobiliare sia solo apparentemente un settore fatto di case. In realt\u00e0 \u00e8 fatto di decisioni. Di persone che vendono perch\u00e9 la loro vita sta cambiando, di famiglie che investono una parte enorme dei propri risparmi, di eredit\u00e0 che devono essere gestite, di imprenditori che cercano opportunit\u00e0 e di professionisti chiamati ad assumersi una responsabilit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n Il mercato immobiliare dopo l’estate ci dir\u00e0 certamente qualcosa sui prezzi, sui mutui e sul numero delle compravendite.<\/p>\n\n\n\n Ma credo che ci dir\u00e0 soprattutto chi sar\u00e0 capace di leggere il cambiamento prima che diventi evidente a tutti<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Ed \u00e8 questa la conversazione che, nei prossimi mesi, mi interessa davvero continuare.<\/p>\n\n\n\n <\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Mercato immobiliare dopo l\u2019estate: il vero cambiamento non \u00e8 nei…<\/p>\n